Overdragelse av justeringsrettigheter kan være lønnsomt

Det kan være mye penger å hente for virksomheter som bygger infrastruktur for kommunen – hvis man vet hva en justeringsrett er.

Hva er en justeringsrett? Hvordan utnyttes justeringsrettigheter? Kommunenes praksis for å overta justeringsrettigheter, og hva er status i Oslo kommune? Det ser vi nærmere på i det følgende.  

Hva er en justeringsrett? 

En justeringsrett er en rettighet til å få tilbake mva. fra staten, som ikke har blitt fradragsført. En virksomhet som oppfører boliger eller hytter for salg vil ikke ha fradragsrett for mva. da omsetning av fast eiendom er unntatt moms. 

Virksomheten har heller ikke fradragsrett for mva. på infrastruktur som bygges for kommunen i denne sammenhengen. Dette er eksempelvis vann- og avløpsanlegg (VA), veier og annen infrastruktur som utbygger må oppføre som ledd i rekkefølgebestemmelser eller utbyggingsavtale. 

Når VA-anlegget, veiene m.m. overføres til kommunen, vil kommunen imidlertid ha mulighet til å hente tilbake merverdiavgiften som ikke utbygger har fradragsført – forutsatt at kommunen får overført justeringsretten knyttet til infrastrukturen. I motsetning til private utbyggere, har kommunen enten fradragsrett eller kompensasjonsrett knyttet til slike anskaffelser. 

Hvordan utnyttes justeringsretten? 

En justeringsrett har en levetid på 10 år regnet fra da byggetiltaket var ferdigstilt. Dersom tiltaket overføres til kommunen ved ferdigstillelse, kan kommunen hvert år hente tilbake 1/10 av merverdiavgiften som ikke er fradragsført.  

Ser vi for oss at en utbygger har oppført et VA-anlegg i forbindelse med boligutvikling, og dette anlegget har kostet 10 mill., utgjør merverdiavgiften 2 mill. Dersom dette anlegget overføres til kommunen ved ferdigstillelse, kan kommunen fradragsføre 200.000 kr på dette anlegget hvert år de neste 10 årene, forutsatt at også justeringsretten overføres.  

Som ledd i overdragelsen, avtales det imidlertid at ikke hele kontantbeløpet knyttet til justeringsretten skal tilfalle kommunen. Det blir inngått en avtale mellom utbygger og kommunen om at beløpet deles mellom partene, typisk 20 % til kommunen og 80 % til utbygger. I eksemplet ovenfor vil utbygger med en slik fordeling motta 160.000 kr fra kommunen hvert år. 

Kommunenes praksis 

Mange kommuner praktiserer overtakelse av justeringsrett for å fremme utbygging. Det finnes ingen oversikt over hvordan praksis er i Norges 357 kommuner, men vår erfaring er at svært mange kommuner er åpne for å inngå avtale om overtakelse av justeringsrett.  

I noen kommuner er overdragelse av justeringsrett inntatt som en standardklausul i avtaleverket mellom kommunen og utbygger. I andre kommuner må utbygger selv foreslå å utnytte justeringsretten. Det er derfor viktig at du som utbygger eller dennes representant undersøker om det er anledning til å inngå en slik avtale. Å ikke utnytte en justeringsrett, er å ikke takke ja til et helt gratis bidrag fra staten. 

Spesielt om praksis i Oslo kommune 

Oslo kommune vedtok bruk av justeringsrettigheter i juni 2023. Bystyret vedtok at 30 % av overført justeringsrett skal tilfalle kommunen og de resterende 70 % overføres utbygger.  

Det har imidlertid helt siden 2018 vært inntatt i utbyggingsavtalene til Oslo kommune at utbygger plikter å overdra eventuell justeringsrett, og at en tilbakeføring av justeringsmomsen skal skje når retningslinjene er på plass.  

Har utbygger overdratt justeringsrett til kommunen i henhold til denne klausulen, så er tiden inne for å motta 70 % av justeringsbeløpet. Dette gjelder uavhengig av om kommunen selv har utnyttet justeringsretten – kommunen har privatrettslig forpliktet seg i utbyggingsavtalen ovenfor utbygger. 

Arbeidet i Oslo kommune med justeringsrettigheter har fremstått som svært uryddig. Du kan lese Regnskap Norges bekymringsmelding til kontrollutvalget her. Representerer du en utbygger i Oslo, er det derfor viktig at du følger opp eventuelle krav om tilbakeføring av justeringsmoms.