Når er utleie av fritidsboliger mva-pliktig?

Hvorvidt utleie av fritidsboliger er mva-pliktig, beror på en konkret vurdering av flere forhold. Her belyser vi de viktigste vurderingstemaene.

En vanlig misforståelse er at utleie av fritidsboliger blir mva-pliktig når utleier leier ut tre hytter eller mer. Antallet vil spille inn i vurderingen, men er ikke avgjørende. Det som er avgjørende er om fritidsboligene leies ut som ledd i en næringsvirksomhet. Da er det flere forhold enn bare antallet som må vurderes. 

Foregår utleien som ledd i næringsvirksomhet? 

Spørsmålet om det skal beregnes 12 % mva. ved utleie av fritidsboliger beror på om utleien foregår som ledd i en næringsvirksomhet. 

Momentene i næringsvurderingen er som følger: 

• aktiviteten må være av en viss varighet, 
• ha et visst omfang, 
• objektivt sett må aktiviteten være egnet til å gå med overskudd 
• virksomheten må drives for eiers egen regning og risiko. 

Utleien av fritidsboliger skal vurderes i lys av det ovennevnte. I denne sammenhengen har Finansdepartementet uttalt at det er relevant å se hen til følgende: 

• lengden på leieforholdet 
• antall utleieenheter 
• størrelsen på det samlede utleiearealet 
• antallet leietakere 
• størrelsen på vederlaget 
• forpliktelsene utleier påtar seg 
• formålet med utleien må være å tjene penger (ikke dekke velferdsbehov) 
• privat bruk 

Det kan således være tilstrekkelig å leie ut én fritidsbolig for å kvalifisere til å drive næringsvirksomhet dersom hytta er stor nok, den leies ut på regelmessig basis og utleier aktivt legger til rette for utleien. Motsatt, kan det leies ut flere hytter, uten at dette nødvendigvis kvalifiserer til næringsvirksomhet dersom eieren bruker dem privat og utleien skjer sporadisk.  

Omsetningsgrensen på kr 50.000 

For å bli registrert i Merverdiavgiftsregisteret må den avgiftspliktige omsetningen overstige 50.000 kr. Overstiges omsetningsgrensen, er det likevel et krav om at det drives næringsvirksomhet. Leies det ut to hytter for til sammen 100.000 kr i løpet av et år, så betyr ikke nødvendigvis det at utleier har rett eller plikt til å registreres.  

Særlig om privat bruk  

I Skattedirektoratets (SKD) fellesskriv 15. mars 2010, legges det til grunn at dersom utleieenhetene også brukes privat av eieren, så skal det mer til for at utleien ansees å skje som ledd i næringsvirksomhet. Ifølge SKD tilsier den private bruken at utleien skjer for å finansiere egen bruk, og at formålet med anskaffelsen ikke nødvendigvis var å drive næringsvirksomhet.  

I ovennevnte skriv legger SKD til grunn at det normalt må stilles et kvalitativt krav til minst tre utleieenheter dersom disse brukes privat for at utleieaktivteten skal vurderes som en næringsvirksomhet. I samme avsnitt understrekes det imidlertid at antallet ikke er avgjørende dersom hytten(e) har høyere standard eller er større enn alminnelige privateide fritidsboliger. I lys av dette er vi etter vår oppfatning tilbake til de alminnelige vurderingene av om det foreligger næringsvirksomhet eller ikke.  

Utleie av hus og leiligheter i kombinasjon med fritidsboliger 

Utleie av leiligheter er i utgangspunktet unntatt mva., jf. mval. § 3-11. Etter mval. § 5-5 første ledd, bokstav a), er likevel utleie av «rom i hotellvirksomhet og lignende virksomhet» avgiftspliktig med lav sats. Utleie av leiligheter i «liknende virksomhet» kan således bli avgiftspliktig. Også denne utleien må imidlertid skje som ledd i næringsvirksomhet for at det skal foreligge plikt til å beregne mva. 

Utleie av fritidsboliger reguleres av § 5-5 første ledd, bokstav b); «hytter, ferieleiligheter og annen fritidseiendom». 

Det kan tenkes at utleier både leier ut fritidsbolig og leiligheter via Airbnb. Dersom disse utleieobjektene alene ikke kvalifiserer til næringsvirksomhet, oppstår spørsmålet om den samlede utleieaktiviteten må sees under ett i vurderingen av om det drives næring. 

Etter vår oppfatning må man vurdere eventuell næringsmessig utleie av leiligheter og fritidsbolig under ett, ettersom utleieaktivitetene er svært like – både leiligheter og fritidsboliger er fast eiendom og avgiftsplikten reguleres i samme bestemmelse.  

En helt avgjørende forutsetning for å vurdere utleien under ett, er imidlertid at den foregår i samme avgiftssubjekt, altså når utleien skjer fra samme aksjeselskap eller kun privat. Utleie av leiligheter i et aksjeselskap og hytter privat må vurderes hver for seg.